Avrupa 2008’deki ekonomik krizden yavaş yavaş çıkarken bu süreçte bazı ülkeler yatırım çekmek için “Altın Vize” uygulamalarına başvurdu. Şartları ülkeden ülkeye farklılık gösteren Altın Vize belirli bir limitin üstünde konut satın alanlara önce oturum ve sonra da AB vatandaşlığının yolunu açıyor. Şüphesiz ekonomik kriz emlak piyasalarını da etkiledi; son 10 senede konut fiyatlarında dalgalanmalar oldu.
Peki, Altın Vize uygulamaları Avrupa’da emlak piyasalarını nasıl etkiledi? Bu soruya Altın Vize’nin en fazla öne çıktığı ülkelerden Portekiz, Kıbrıs, İspanya, Yunanistan ve Letonya’yı inceleyerek cevap arayacağız.
Portekiz
Dünyanın en popüler göçmenlik programlarının başında gelen Portekiz Altın Vizesi ile başlayalım. Program hem Portekiz Parlamentosu’nda yasalaştığından hem de AB Komisyonu denetiminde olduğundan çok rağbet görüyor.
Sürecin perde arkasına bakalım: Portekiz Avrupa’da ekonomik krizden en fazla etkilenen ülkelerin başındaydı. 2012’de ülke ekonomisi yüzde 4 küçülürken 2013’te ise işsizlik rekor seviyeye yükseldi. Krize çare arayan Portekiz hükümetinin başvurduğu tedbirlerden biri de “Altın Vize (Golden Visa)” olarak adlandırılan konut yatırım programı oldu.
Yatırım seçeneklerinden birisi değeri 500.000 Euro’dan fazla olan bir mülk satın almaktı. Bu en fazla rağbet gören seçenek oldu ve Altın Vize’ye başvurularında oturumların yüzde 95’i bu yolla verildi.
2015 yılına gelindiğinde ise yatırımcı sayısında düşüşler görüldü. Portekiz hükümeti buna çözümü minimum yatırım miktarını düşürmekte buldu. Buna göre minimum yatırım, 30 yaşından eski veya kentsel yenilenme alanlarında bulunan mülkler için 350.000 Euro’ya; nüfus yoğunluğunun düşük olduğu bölgeler için ise 400.000 Euro’ya düşürüldü.
Hükümetin bu adımı talepleri teşvik etti. 2016’da Altın Vize’den yararlanmak için başvuranların sayısı 2015’e kıyasla iki katına çıktı. Temmuz 2017’ye kadar toplam 5 bin 243 oturma izni verildi; bunların 4 bin 945’ü gayrimenkul yatırımları için yapıldı.
Son rakamlar da yatırımların giderek arttığını gösteriyor. Portekiz Göçmenlik ve Sınır Hizmetleri’nin (SEF) yaptığı açıklamaya göre Yatırım Faaliyeti için Oturum İzni (ARI) kapsamında Kasım 2016’da 47,6 milyon Euro olan yatırımlar Kasım 2017’de 54,6 milyon Euro’ya yükseldi. Kasım ayındaki yatırımların çok büyük kısmı 52,4 milyon Euro ile gayrimenkullere gerçekleşti. Sermaye transferi ise 2,2 milyon Euro’da kaldı.
Programın başladığı Ekim 2012’den bu yana tüm Altın Vize türlerinde yatırımların toplamının 3,38 milyar Euro’ya ulaştığı ortaya çıktı. Şimdiye kadar gayrimenkul alımı yoluyla 5 bin 196, sermaye transferi ile 301 ve iş kurulması yoluyla da 10 oturum izni verildi.
Gayrimenkul fiyatlarına gelince; 2010’dan 2013 ortalarına kadar fiyatlarda gerileme yaşandı. Altın Vize programının başlatılmasından altı ay sonra ise emlak fiyatları artmaya başladı. 2013 ile 2017’in ikinci çeyrekleri arasında fiyatlar neredeyse %20 arttı. Konut fiyatları en az yatırım miktarının değiştirilmesinden önce ortalama yüzde 3; sonrasında ise yüzde 6 oranında büyüdü.
Avrupa Merkez Bankası’na göre, 2012-2015 yılları arasında Portekiz’de konut mülklerini içeren gayrimenkul ticaret işlemi 76 binden 127 bine çıktı. 2017 yılının ilk yarısında satılan mülklerin sayısı ise 2012’nin tamamına yakın bir seviyedeydi.
Portekiz’de emlak piyasasının büyümesinde birçok faktör etkili. Yerel ekonominin canlanması, Lizbon’un Avrupa merkezi haline gelmesi ve turist sayısında hızlı bir artış başlıca sebepler. Gayrimenkul işlemlerinin yalnızca %1’ini kapsayan Altın Vize programı da uluslararası pazardaki yatırımcıların ilgisini artırıyor.
Altın Vize’ye hangi ülke vatandaşlarının ilgi gösterdiğine gelince Çinliler açık ara ilk sırada yer alıyor. Şimdiye kadar 3 bin 575 Çin vatandaşına oturum izni verildi. Çin’i 463 ile Brezilya, 216 ile Güney Afrika, 192 ile Rusya ve 108 ile Lübnan takip etti. Ayrıca oturum sahiplerinin yanı sıra 9 bin 212 aile üyesine de oturum izni sağlandı.
İspanya
Krizden ciddi etkilenen İspanyol ekonomisi yavaş yavaş kendini toparladı. 2009’da gayri safi yurtiçi hasılası (GSYİH) tarihin en düşük seviyesine erişerek yüzde 3,6 düşmüştü. Ülke ekonomisi 2012’den beri istikrarlı bir şekilde büyürken büyüme oranı 2016’da yüzde 3.2’ye kadar ulaştı.
İspanya yatırım amaçlı oturum programını Eylül 2013’te başlattı. Hükümet 2015 yılında yetkili ana başvuru sahibi ile birlikte ikamet için uygun kişilerin listesini genişletti ve vize geçerlilik süresini iki yıldan beş yıla uzattı.
Gayrimenkul satın alımı yatırım seçeneklerinden sadece bir tanesidir ve programın başlamasından bu yana üç yıl boyunca 2 bin 97 başvuru sahibi tarafından tercih edilmiştir. Bu da toplamın yüzde 72’sine karşılık gelmektedir.
2017 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla İspanya’daki konut fiyatları zirve yaptığı 2007’nin yüzde 40 altında kalmıştır. Fotocasa’ya göre, geçtiğimiz on yılda metre kare başına ortalama fiyatı 2 bin 862 Euro’dan bin 716 Euro’ya düşmüştür. Eurostat’a göre de fiyatlar Altın Vize programının başlamasından birkaç ay sonra 2014 yılının başında dibe vurdu. Bununla birlikte, fiyatlar 2014 yılının ikinci çeyreğinde tekrar yükselmeye başlamıştır.
İspanyol İstatistik Bürosu’na göre, emlak işlemlerinin sayısı 2013’te 313 bin iken 2016’da 405 bine yükseldi. 2017 yılının ikinci çeyreğinde 316 bin işlem gerçekleşirken bu sayı şimdiden 2013’ü geçmiş durumda.
Öte yandan İspanyol programının başarısına rağmen verdiği Altın Vize sayısının gayrimenkul alım satımlarının toplam sayısına kıyasla önemsiz (yaklaşık yüzde 0,1) olduğu belirtilmelidir. İspanya’da konut satın almanın temel sebepleri ise şöyle gösteriliyor: düşük mortgage oranları, iklimi (kendi kullanımları için mülk satın alanlar için) ve ülkenin turistler arasındaki popülaritesi (mülklerini kiralamayı planlayanlar için).
Programın başlamasından itibaren Altın Vize İspanya’ya Aralık 2017 itibariyle 2,17 milyar Euro yatırım çekmiş durumda. Gayrimenkul yatırımcılarının üçte ikisi Çin (722) ve Rusya’dan (640) oluşmaktadır.
Kıbrıs
Akdeniz’in cazip ülkelerinden Kıbrıs da Altın Vize ile yatırım çeken ülkelerden birisi. Kriz sonrası Kıbrıs ekonomisi iyileşiyor.
Kıbrıs, Mart 2014’te konut yatırımı programını başlattı. Şartlarından birisinde yatırımcılar sadece gayrimenkule 2 milyon yatırarak vatandaşlığa hak kazanıyor. Birçok yatırımcıya göre, Kıbrıs programının en önemli avantajlarından biri satın alım işleminden birkaç ay sonra başvuranlar vatandaşlığa kavuşuyor. Bloomberg’e göre programın başladığı Mayıs 2017’den bu yana 2000’den fazla Altın Vize verildi; bunların yarısını Ruslar oluşturuyor.
Cyprus Propetery News’in haberine göre Kıbrıs bu yol ile şu ana kadar 4 milyar Euro’dan fazla yatırım çekti. Özellikle Rus ve Ukraynalı elitlerin burada yatırımı tercih ettiği belirtiliyor. Özellikle lüks konutların son üç sene içine yüzde 30 değer kazandığı bildiriliyor.
Eurostat’a göre, 2017 yılının ikinci çeyreğinde Kıbrıs’ta emlak fiyatları kriz öncesi seviyelere kıyasla yüzde 21 daha düşüktü. 2014 yılının başlarında emlak fiyatlarında düşüş durdu ve metrekare başına fiyat sürekli yükseliş gösterdi.
Gayrimenkul satış işlem sayısında bakıldığından 2007’de rekor kırılarak 21 bin işlem gerçekleşti. Ancak 2013 yılında emlak piyasası dip yaptı ve bu yıl sadece 3 bin 767 gayrimenkul satıldı. 2016’da 7 binde fazla satış gerçekleşirken 2017 yılının ilk dört ayında 2 bin 700 işlem kaydedildi.
Kıbrıs Altın Vize programının önemli bir özelliği, ülkenin nispeten küçük emlak piyasası için önemli bir role sahip olması. Resmi verilere göre 2014 başından 2017 yılına kadar, Kıbrıs’ta 19 binden fazla gayrimenkul satış işlemi gerçekleşti. Bunların yüzde 27’sini yabancılar aldı. Altın Vize programı çerçevesinde gerçekleşen işlemlerin yerel emlak piyasasındaki etkisinin gayet önemli olduğu görülüyor.
Yunanistan
Yunanistan’da 2008 ekonomik krizinin yankıları hala sürmektedir. Ancak ülke ekonomisinin yavaş yavaş düzeltmekte olduğu belirtilirken büyümeye geçiş bekleniyor.
Kriz esnasında yatırımcı çekmek isteyen Yunanistan da 2013 yazında yatırım amaçlı konut programını başlattı. En az 250.000 Euro gayrimenkul alan yatırımcılar ikamet etmeye hak kazanıyor. Yunanistan Seyahat Sayfalarına göre programın başlamasından Ekim 2017’ye kadar olan sürede Yunanistan yatırımcılara 2 bin 14 Altın Vize verirken bunların 464’ü 2017’de gerçekleşti.
Resmi verilere göre, 2017 yılının ikinci çeyreğinde Yunanistan’daki metrekare başına ortalama fiyat 2008’in dördüncü çeyreğine göre yüzde 43 daha düşüktü. Program fiyat dinamiklerini önemli ölçüde etkilemedi. Gayrimenkul fiyatlarındaki düşüş şu an yavaşlıyor. Trading Economics, Yunanistan’daki mülk fiyatlarının 2016-2020 yılları arasında ortalama yüzde 22 oranında artacağını öngörüyor.
Avrupa Mortgage Federasyonu’na göre, konut mülkiyetine ilişkin işlem sayısı 2006’da azalmaya başladı. 2014 yılında 43 bin 400 işlem kaydedilirken bu 2008’den neredeyse dört kat daha az işlem anlamına geliyor. Ancak, 2015’te bu sayı yüzde 25.8 oranında arttı. 2016 ve 2017 için ise henüz bir veri yok.
Yunanistan’da Altın Vize’ye rağbette ilk üç sırayı Çin, Rus ve Türk vatandaşları alıyor. Ekim 2017 rakamlarına göre son 3,5 senede Yunanistan’da 137 Türkiye vatandaşı gayrimenkul satın aldı. Alileriyle birlikte “Altın Vize”den yararlananların sayısı ise 317. Ancak uzmanlar bu sayının çok daha yüksek olduğunu belirtiyor. 797 Çin ve 359 da Rus vatandaşı bu ülkede gayrimenkul satın aldı.
Bugün Altın Vize Yunanistan’da gayrimenkul işlemlerinin yalnızca% 1’ini oluşturuyor. Uzmanlar, Yunanistan’ın bu kadar düşük ilgi çekmesinin ve popülaritesinin az olmasının nedenini, emlak vergilerinin yüksekliğine ve Yunanistan’ın ilerde vatandaşlık vermemesine bağlıyorlar. Bu nedenle, yatırımcılar Yunanistan yerine daha çok Portekiz’i tercih ediyorlar.
Letonya
Letonya ekonomisi Uluslararası Para Fonu (IMF) desteğiyle krizden kısa sürede kurtuldu. 2009’da Letonya’nın gayri safi yurtiçi hasılası (GSYİH) yaklaşık yüzde 15 oranında azaldı, ancak 2011’den beri istikrarlı bir şekilde büyüyor.
Letonya Altın Vize programını Nisan 2010’da başlattı. En düşük yatırım miktarı (Riga için 140.000 Euro ve diğer bölgeler için 70.000 Euro) anında popülerlik garantisi verdi. Ülkenin Vatandaşlık ve Göç İşleri Bürosu’nun verilerine göre 2011 yılında bin 300 gayrimenkul alıcısı ve aile üyelerine Altın Vize verildi. Bu sayı 2012’de 2 bin 200 ve 2013’te 3 bin 100’e yükseldi. 2014’te ise yaklaşık 5 bin kişi gayrimenkul satın alarak bu fırsattan yararlandı.
Öte yandan Letonya hükümeti Eylül 2014’te yatırım eşiğini 250.000 Euro’ya yükseltti; bu da Altın Vize talebinde çarpıcı düşüşe yol açtı. 2016’da sadece 489 gayrimenkul satın alan kişi Letonya ikametgahı elde etti. Letonya’dan oturum hakkı alan yatırımcıların yaklaşık yüzde 70’i Rus yatırımcılardı.
Letonya’daki konut emlak fiyatları krizin bir sonucu olarak hemen çöktü. Eurostat’a göre, 2008 başından 2010 yılına kadar metre kare başına fiyat yarıya düştü. Bununla birlikte, Altın Vize programının başlamasıyla en düşük yatırım miktarının arttırılacağı açıklanıncaya kadar emlak fiyatlarında hızlı bir artış görüldü. Fiyatlar 2014 yılının üçüncü çeyreğine %40 oranında arttı, ancak en düşük yatırım miktarı açıklandıktan sonra hızla düştü. Fiyatlar zamanla istikrara kavuştu ve 2017 yılının 2. çeyreğinde Letonya’daki metrekare başına fiyat 2014’teki büyüme dönemine göre yüzde 14 daha yüksekti.
Avrupa Mortgage Federasyonu’nun verileri de Altın Vize programının başlamasıyla 2010’dan beri artan gayrimenkul işlemleri sayısı arttığını gösteriyor. Ancak 2014’te büyüme durdu.
Altın Vize programı Letonya emlak piyasası üzerinde önemli bir etkiye sahip. Ancak en düşük yatırım miktarının artırılması, başvuranların sayısının hızla düşmesine yol açtı. 2016’da başvurular 2014’e göre 10 kat azalırken programın önemini de zayıflamış oldu.
